Hauspreise in Deutschland bleiben stabil

Deutsche Hauspreise konsistent mit regionalen Nachfragetrends

Die deutschen Hauspreise für 2021 sind konsistent mit unserer Ansicht, dass Covid-19 eine gewisse Verlagerung der Nachfrage in die Vororte bewirken könnte, ohne Preisrückgänge in den Großstädten zu verursachen. Auch die Bemühungen der Behörden, den Preisdruck in begehrten Lagen zu verringern, könnten die Preise beeinflussen, ebenso wie das Ziel, die Attraktivität ländlicher Gebiete langfristig zu erhöhen.

In deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern stiegen die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um 5 %, so die Marktbeobachter von Immobilienmakler Kassel. Am stärksten stiegen die Preise in den großen Ballungszentren wie Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Leipzig, Dresden, Stuttgart und Freiburg. In diesen 10 Städten stiegen die Wohnungspreise im Durchschnitt um 7,7 % und die Hauspreise um 8,3 %.

Die Preise stiegen, weil die Nachfrage in den Metropolregionen das Angebot überstieg und günstige Hypothekenkredite zur Verfügung standen, und obwohl das BIP um 5 % schrumpfte. Die Preise in den Städten, die näher an den zehn großen Ballungszentren liegen, entwickelten sich besser als in weiter entfernten Städten: Die Preise für Wohnungen stiegen um 4,6 % und die für Häuser um 4,9 % (gegenüber 3,9 % bzw. 4,7 %).

Dies steht im Einklang mit der jüngsten Verlagerung der Nachfrage in Richtung der mittelgroßen Städte Deutschlands als Reaktion auf den Erschwinglichkeitsdruck in den wohlhabendsten Ballungsgebieten. Vor der Pandemie wurde dies durch das umfangreiche Verkehrsnetz des Landes unterstützt, das das Pendeln von kleineren in größere Städte ermöglicht. Es gibt Anzeichen dafür, dass die Fernarbeit während der Pandemie die Arbeitnehmer dazu ermutigt hat, die großen Stadtzentren zu verlassen und in erschwinglichere, größere Immobilien in angrenzenden Stadtgebieten zu ziehen. Die Leerstandsraten der Vermieter sind in letzter Zeit gesunken und Online-Suchen deuten auf ein steigendes Interesse an diesen Standorten hin (wenn auch nicht in ländlichen Gebieten), so die Hinweise von Maklern.

In den deutschen Großstädten, in denen laut dem Kölner Institut für Wirtschaftsforschung nur rund 70 % der Wohnungsnachfrage durch den Neubau gedeckt werden, rechnen wir nicht mit einem Preisrückgang. Für das Jahr 2021 prognostizieren wir bundesweit einen Preisanstieg von 1 % bis 3 %, wobei die Abschwächung die Auswirkungen der Pandemie auf die Haushaltseinkommen widerspiegelt. Dies sollte jedoch moderat ausfallen, nachdem die Regierung den erleichterten Zugang zur Kurzarbeiterregelung bis Ende 2021 verlängert hat. Jeglicher Druck auf die Preise durch Verkäufe von wieder in Besitz genommenen Immobilien dürfte sich in Grenzen halten.

Initiativen zur Erhöhung des Angebots in und um die großen städtischen Zentren und zur Förderung des Lebens auf dem Land könnten ebenfalls zu regionalen Preisschwankungen führen. Zu den Maßnahmen gehören eine Gesetzesänderung, um das Bauen auf unbebauten Grundstücken zu erzwingen, mögliche Einschränkungen beim Verkauf von Mietobjekten an Eigennutzer und die Ausweitung des Hochgeschwindigkeitsinternets auf ländliche Gebiete. Länder und Städte haben gehandelt – so hat Hamburg beispielsweise den Bau von Einfamilienhäusern zugunsten von Mehrfamilienhäusern eingeschränkt.

Ob diese Initiativen erfolgreich sind, hängt zum Teil von der Fähigkeit der Baufirmen ab, das Angebot zu erhöhen. Andere Maßnahmen könnten sie teilweise kompensieren, z. B. die Aufteilung der Maklergebühren zwischen Käufern und Verkäufern, um die Kosten für die Käufer zu senken.

Die meisten Immobilien sind mit Hypotheken besichert, die von Universalbanken vergeben wurden, und weisen keine oder nur begrenzte regionale Konzentrationen auf. Einige Transaktionen haben Beschränkungen für das Engagement in schwächeren Regionen. Marktbeobachter neigen dazu, potenzielle regionale Unterschiede in der Preisentwicklung zu berücksichtigen, zum Beispiel durch strengere Beleihungsgrenzen in weniger attraktiven Regionen.

Wohnbaudarlehen in Hypothekenpfandbriefprogrammen haben niedrige Belastungen, die im Durchschnitt 51 % betragen (Stand Dezember 2020) und auf den Beleihungswerten der Objekte basieren. Die derzeitige Differenz von bis zu 20 % zwischen Markt- und Beleihungswerten stellt einen zusätzlichen Puffer gegen Marktwertrückgänge dar. Aufgrund des definierten geografischen Schwerpunkts der Sparkassen-Emittenten berücksichtigen wir bei der Ermittlung der Verlustquoten deren regional konzentrierte Pools mit zusätzlichen Stressfaktoren.

Wir berücksichtigen Preisschwankungen über unsere regionalen Büros, einschließlich spezifischer Annahmen für München, Frankfurt, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin. Wir halten unsere Annahmen zum Marktwertverfall für konservativ. Zum Beispiel kehren unsere Prognosen für München und Frankfurt die Preissteigerungen der letzten zehn Jahre im Wesentlichen um.

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